Ratgeber: Immobilien
Erbschaftssteuer auf Immobilien ermitteln lassen
Als Erbe und als Erblasser stellen sich vor der Erbschaft immer wieder wichtige Fragen. Wie hoch ist die Erbschaftssteuer bei Immobilien? Haben Sie gerade eine Immobilie vererbt? Oder sind Sie vielleicht Erbe und haben gerade eine Immobilie geerbt?
So regeln Sie Ihren Nachlass offiziell
Wenn es um Immobilien geht, sollten Sie sich so früh wie möglich von einem kompetenten Partner beraten lassen. Sie erhalten die notwendigen Informationen und sind bestens auf die womöglich bevorstehenden Ereignisse vorbereitet. Mit eh.tax können Sie sich auf einen Partner verlassen, der Sie optimal unterstützt.
Denn welche Steuersätze für eine Erbschaft infrage kommen, kann individuell sehr unterschiedlich sein.

Immobilien Erbschaftssteuer – Nicht immer einheitliche Regelungen
Auch bei Erbschaften können im Einzelfall Steuersätze für Immobilien sehr unterschiedlich ausfallen. Bei der Erbschaftssteuer auf Immobilien spielen viele Faktoren eine wesentliche Rolle. Denken Sie daran, dass Ihnen ein Freibetrag zur Verfügung gestellt wird. Bevor Sie Erbschaftssteuer zahlen, können Sie diesen Freibetrag voll ausschöpfen.
Erst oberhalb des Freibetrages werden Steuern berechnet. Somit schützt ein hoher Freibetrag Ihre Erbschaft vor unnötigen Steuerzahlungen. Der individuelle Steuersatz setzt sich dabei aus der jeweiligen Steuerklasse und dem individuellen Freibetrag zusammen.
Zudem spielt die Höhe des Erbes bei der prozentualen Anrechnung des Steuersatzes eine Rolle. Zur genauen Berechnung der Erbschaftssteuer können Sie einen Blick auf die Tabellen zum Freibetrag und zu den Steuerklassen werfen.
Erbschaftsteuer bei Immobilien – die wichtigsten Fakten auf einen Blick:
- Generell fallen bei einem Nachlass von Immobilien Steuern an. Jedes Erbe muss Erbschaftssteuer zahlen, wenn der Verkehrswert des Erbes den Freibetrag übersteigt. Dieser Freibetrag ist vom Verwandtschaftsverhältnis abhängig. Im Sonderfall Familienheim fallen keine Steuern an, wenn der Partner oder die Kinder mindestens 10 Jahre im vererbten Haus wohnen bleiben.
- Dieser Sonderfall gilt nicht beim Zweitwohnsitz oder wenn die Immobilie vermietet wird.
- Wenn die Wohnfläche an Kinder vererbt wird, wird über eine Wohnfläche von 200 Quadratmeter Erbschaftssteuer fällig.
- Geschwister, die die Immobilie nur verkaufen wollen, müssen ebenfalls Erbschaftsteuer zahlen.
Vererben rechtzeitig planen – Die Erbfolge beachten
Grundsätzlich gilt beim Immobilien vererben, dass Pflichtteile laut Erbreihenfolge berücksichtigt werden müssen. Speziell darf auch die Bewertung von Immobilien nicht vernachlässigt werden.
Mehr zur Erbschaftssteuer auf Immobilien erfahren Sie in einem kostenlosen Beratungsgespräch.
Eike Heidemann – Steuerberater

Eike Heidemann – Steuerberater
Der Ablauf einer Immobilienerbschaft – So geht’s

1. Entscheidung für oder gegen eine Erbschaft
In der Regel läuft eine Immobilienerbschaft nach einem klaren Muster ab. Zunächst wird dabei das Erbe angenommen. Sie können im Einzelfall das Erbe aber auch ausschlagen, sollten die Umstände eine hohe Verschuldung nach sich ziehen. Gerade entfernte Verwandte sollten bedenken, dass oft nur ein Freibetrag von 20.000 Euro zur Verfügung steht.
Bevor Sie dazu eine Entscheidung treffen, sollten Sie sich mit einem Anwalt in Verbindung setzen. Erst nach einer seriösen und umfassenden Beratung können Sie sicherstellen, dass Sie die richtige Entscheidung treffen. Auch eh.tax als kompetenter Steuerberater kann Ihnen die notwendigen Hilfestellungen und Beratungen anbieten.
2. Das Finanzamt rechtzeitig informieren – Fristen ordnungsgemäß einhalten
Sollten Sie das Erbe tatsächlich annehmen, gilt es das Finanzamt zu informieren. Dies sollten sie innerhalb der üblichen Frist von 3 Monaten erledigen. Dabei sollten Sie zu mindestens ein formloses Schreiben mit den folgenden Inhalten anfertigen.
1. Vor- und Nachname, Beruf und Adresse des Erblassers
2. Vor- und Nachname, Beruf und Adresse des Erben
3. Todestag und -ort des Erblassers
4. Gegenstand und Wert des Erbes
5. Rechtsrundlagen für die Erbschaft, wie gesetzliche Erbfolge oder Testament
6. Verwandtschaftsgrad oder Verhältnis zum Erblasser
7. weitere Zuwendungen, wenn vorhanden
3. Steuererklärung anfertigen
Auf Grundlagen der Angaben entscheidet das Finanzamt, ob Sie eine Steuererklärung für die Erbschaft abgeben müssen. Dabei dauert die Bewertung der Steuerpflicht bei Erbschaften oft mehrere Jahre. Insgesamt hat das Finanzamt rund vier Jahre Zeit, um alle Angaben zu prüfen und einen Bescheid zu erstellen. Die rechtliche Basis für diesen Vorgang ist im Erbschaftsteuergesetz festgehalten.
4. Die Steuerpflicht wird vom zuständigen Finanzamt geprüft
Jetzt können sie abwarten. Das Finanzamt wird Ihnen mitteilen, ob Sie gegebenenfalls steuerpflichtig sind und in welcher Höhe die Erbschaftssteuer anfällt. Dabei wird zunächst der Verkehrswert der Immobilie geschätzt. Anschließend wird mit dem geltenden Freibetrag der jeweilige Steuersatz angewandt.
Sie erhalten schon bald Bescheid über die Höhe der Erbschaftssteuer. Denn sobald der Verkehrswert Ihrer Immobilie Ihren Freibetrag übersteigt, besteht Steuerpflicht für Sie.
Steuerklassen: So werden die Steuern im Allgemeinen bemessen
Die Steuerklasse und der Steuersatz ergeben sich folgendermaßen:
- Steuerklasse I: Ehegatten, Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern
- Steuerklasse II: Geschwister, Neffen, Schwiegerkinder, Stiefeltern, geschiedene Ehepartner
- Steuerklasse III: alle anderen Erben, Freunde, etc.
Tabelle Steuersätze bei Erbschaftsbeträgen in Originalgröße aufrufen.

Beispiel 1: Ehegatte erbt Haus im Wert von 600.000 €
In der Steuerklasse I werden zwischen 7 % und 30 % Steuern berechnet. Die Höhe des Steuersatzes richtet sich nach dem jeweiligen Erbgutsbetrag. Bei einem Immobilienverkehrswert von ca. 600.000 € werden 15 % Erbschaftsteuer fällig.
Erhält der Ehepartner die Immobilie, wird insgesamt ein Freibetrag von 500.000 € steuerfrei abgerechnet. Insgesamt sind dennoch 15.000 € Erbschaftssteuer zu zahlen.
Beispiel 2: Kinder erben Haus im Wert von 5.000.000 €
In der Steuerklasse I erhalten die Kinder einen Freibetrag von insgesamt 400.000 €. Auf die restlichen 4.600.000 € wird ein Steuersatz von 19 % angesetzt. Die Kinder haben also einen Betrag von 874.000 € zu zahlen.
Dieses Beispiel zeigt sehr gut, dass die Erbschaftssteuer gerade bei einem großen Erbe sehr hoch ausfallen kann. Gerade in diesen Fällen sollten Sie sich von einem kompetenten Steuerberater unterstützen lassen.
Die Schenkung – Eine gute Möglichkeit, die Steuerpflicht zu umgehen
Auch die Schenkung kann eine gute Möglichkeit für Sie darstellen, die Erbschaftssteuer auf Immobilien einzusparen. Wenn Sie nicht bereits 10 Jahre in der Immobilie wohnen, ist die Schenkung die einzige Möglichkeit, die Erbschaftsteuer zu umgehen. Allerdings ist eine Schenkung nur zu Lebzeiten möglich.
Schenkung an Ehegatten steuerfrei
Generell ist eine Schenkung an einen Ehegatten steuerfrei.
Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro. Sollen Kinder eine Immobilie erben und der Verkehrswert der Immobilie liegt deutlich über 500.000 € kann eine stückweise Schenkung sinnvoll sein.
Denn nach 10 Jahren kann der Freibetrag erneut in Anspruch genommen werden, sodass der Wert der Immobilie vollständig abgedeckt werden kann.
Dann kann zum Beispiel der restliche Teil der Immobilie verschenkt werden. Als Erblasser sollten Sie vor der Schenkung prüfen, ob Sie mit Ihrem restlichen Vermögen Ihren Ruhestand problemlos bestreiten können. Denn es gilt: Geschenkt ist geschenkt. Im Nachhinein kann eine geschenkte Immobilie zum Beispiel nicht für Wohnzwecke beansprucht werden.
Als Erblasser sollten Sie sich im Vorfeld genau überlegen, ob Ihr Vermögen ausreicht, um im weiteren Altersverlauf versorgt zu sein.
Das Familienheim – So vererben Sie Ihre Immobilie steuerfrei
Wenn Sie als Erblasser Ihr Haus oder eine Wohnung selbst bewohnt haben, können Sie Ihre Immobilie an Ihren Partner oder an Ihre Kinder steuerfrei vererben. Voraussetzung dafür ist, dass Ihre Wohnfläche 200 Quadratmeter beträgt. Wenn Ihr Partner bereits 10 Jahre im Familienheim gewohnt hat, bleibt der Teil ebenfalls steuerfrei. Sie brauchen in diesem Fall keine Erbschaftssteuer auf Immobilien zu zahlen.
Fazit – Erbschaftsteuer für Immobilien
Es lohnt sich, eine Beratung zur Erbschaft in Anspruch zu nehmen. Denn jeder Fall wird unterschiedlich bewertet. Es lohnt sich für Sie, ein individuelles Beratungsgespräch in Anspruch zu nehmen. eh.tax hilft Ihnen auch bei der Vermittlung eines unabhängigen Gutachters zur Wertermittlung Ihres Erbes.
Somit können Sie Ihre Erbschaftssteuer schon im Vorfeld viel besser abschätzen. Mit eh.tax erhalten Sie einen großen Teil vom geerbten Vermögen und zahlen keine unnötigen Erbschaftssteuern.
eh.tax berät Sie zu allen Fragen rund um das Thema Erbschaft und garantiert, dass Sie keine unnötigen Steuerzahlungen für Ihre Erbschaft in Kauf nehmen müssen. Vereinbaren Sie noch einen Termin und klären Sie die notwendigen Details mit dem Steuerberater Ihres Vertrauens.
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