Ratgeber: Immobilien

Bewertung von Immobilien: So ermitteln Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie

Wer eine Immobilie erbt, sollte sich im Vorfeld erkundigen, wie hoch der Verkehrswert bzw. der Verkaufspreis ist. Denn danach richtet sich auch die später anfallende Erbschaftssteuer. Bei steigenden Immobilienpreisen kann der Freibetrag oft schneller erreicht werden, wenn Finanzämter eine höhere Bemessungsgrundlage feststellen.

Verkehrswert für die Erbschaftssteuer

Damit Sie nicht auf einen überhöhten Verkehrswert Erbschaftsteuern zahlen, kann im Vorfeld ein Gutachter den Verkehrswert ermitteln. So ermitteln Sie ganz einfach den Wert, den die Immobilien tatsächlich hat und kommen letztendlich vielleicht auf einen niedrigeren Verkehrswert. Beachten Sie allerdings dazu die anstehenden Fristen bei der Bewertung von Immobilien. Wer eine Immobilie erbt, muss damit rechnen, dass Erbschaftsteuer gezahlt werden muss.

Bewertung-von-Immobilien-Erbschaften

Das Finanzamt legt dabei in der Regel den Verkehrswert der Immobilie fest. Wenn der Wert zu hoch taxiert wird, fällt für die Erben auch Erbschaftssteuer an.

Die Erben haben dann aber noch die Möglichkeit einen Gutachter zu beauftragen und innerhalb von einem Monat, einen anderen Verkehrswert ermitteln zu lassen. Liegt dieser Verkehrswert dann unter dem möglichen Freibetrag, kann die Erbschaftssteuer sogar gespart werden, wenn man eine Immobilie erbt.

Bewertung Immobilie Erbschaftssteuer: Die Ermittlung des Verkehrswertes – besonders wichtig bei Erbschaft und Schenkung

Der Verkehrswert wird in der Regel vom Finanzamt ermittelt. Dabei handelt es sich um eine Schätzung, die den Marktwert einer Immobilie widerspiegeln soll. Der Verkehrswert beziffert eine Summe, die bei einem Kauf zum Zeitpunkt der Erbschaft zu gängigen Marktpreisen gezahlt wird.

Bei steigenden Immobilienpreisen kann durch die hohe Bewertung von Immobilien, der individuelle Freibetrag bei Schenkungen und Erbschaften schneller erreicht werden. Denn die Freibetragsgrenze bei direkten Familienangehörigen (Partner) liegt bei 500.000 €.

Schnell fallen dann für den Restbetrag Erbschaftssteuern an. Es kommt also darauf an, in welchem familiärem Bezug zum Erblasser Sie persönlich stehen. Die folgende Tabelle gibt Aufschluss über die jeweiligen Freibeträge in Abhängigkeit zum Familiengrad.

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Auch die Nähe zum Erblasser ist also bei einem Erbe von besonderer Bedeutung. Im Allgemeinen gilt, je näher der Erbe familiär mit dem Erblasser verbunden ist, desto höher ist auch der Freibetrag. Lebensgefährten zum Beispiel zählen allerdings in die Steuerklasse III.

Damit liegt hier der Freibetrag bei nur 20.000€. Auch das sollte bei einem Erbe bedacht werden. Die Höhe der Erbschaftsteuer wird jedenfalls unmittelbar von dieser Kategorisierung bestimmt.

Vererben rechtzeitig planen – Die Erbfolge beachten

Grundsätzlich gilt beim Immobilien vererben, dass Pflichtteile laut Erbreihenfolge berücksichtigt werden müssen. Speziell darf auch die Bewertung von Immobilien nicht vernachlässigt werden. 

Mehr zum gesetzlichen Erbteil und der Bewertung von Immobilien erfahren Sie in einem kostenlosen Beratungsgespräch.

Eike Heidemann – Steuerberater

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Eike Heidemann – Steuerberater

Wann sollte ein rechtsgültiges Verkehrswertgutachten individuell angefertigt werden?

Ein Verkehrswertgutachten sollte nur angefertigt werden, wenn tatsächlich ein Ersparnis entstehen kann. Zudem sollte der Verkehrswert in Ihren Augen deutlich zu hoch sein. Bleibt zum Beispiel ein Verkehrswert unterhalb des Freibetrags, lohnt sich der Einsatz eines Gutachters nicht. Bedenken Sie bei Ihrer Entscheidung, dass ein Gutachten mindestens 1.500 € kosten kann.

Sollten die Ersparnisse also nicht deutlich über diesem Betrag liegen, sollten Sie den Auftrag eines Gutachters nochmal überdenken. eh.tax berät Sie auch zum Thema Gutachten anfertigen lassen. Falls Sie sich nicht sicher sind, ob ein zusätzliches Gutachten erforderlich ist, vereinbaren Sie noch heute einen Termin bei eh.tax.

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Welche Steuern können gegebenenfalls anfallen?

Der Steuersatz bei einer Erbschaft ist von zwei Faktoren abhängig. Zum einen vom ermittelten Verkehrswert der Immobilie und zum anderen von der jeweiligen individuellen Erbschaftssteuerklasse, also dem Verwandtschaftsverhältnis.
Die folgende Tabelle zeigt auf, welche Steuersätze auf bei unterschiedlichen Höhen des steuerlichen Erwerbs in Kombination der entsprechenden Erbschaftssteuerklassen angewendet werden:

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Nachdem das Finanzamt den vermeintlichen Immobilienwert bestimmt und den gültigen Freibetrag abgezogen hat, verbleibt eine Restsumme, die vom Finanzamt besteuert wird. Erben erhalten daher nach ca. 4 Wochen einen Erbschaftssteuerbescheid, der den entsprechenden Erbschaftssteuersatz enthält. 

Erbschaftssteuer Immobilien Verkehrswert oder Verkaufspreis berechnen:

Welche Bewertungsverfahren kommen bei Ihrer Immobilie infrage?

Um den Verkehrswert Ihrer Immobilie bewerten zu ermitteln, ist § 182 (BewG) zur Bewertung von bebauten Grundstücken anzuwenden. Dieses unterscheidet zwischen drei Verfahren, welche je nach Art der Immobilie anzuwenden sind.

Vergleichswertverfahren-Immobilienbewertung

Vergleichswertverfahren:

Dabei werden Kaufpreise von ähnlichen Immobilien und Grundstücken miteinbezogen. Im Wesentlichen sind die Grundstücksgröße, das Baujahr, aber auch die geografische Lage und die Ausstattung maßgeblich bei der entsprechenden Bewertung.

 Anwendung gemäß § 182 (BewG) bei:

  • Wohnungseigentum
  • Teileigentum
  • Ein- und Zweifamilienhäuser

 

 

Ertragswertverfahren-Immobilienbewertung

Ertragswertverfahren:

Das Ertragswertverfahren zielt auf eine Bewertung anhand von Erträgen, der Restnutzungsdauer und des Bodenwerts der zu bewertenden Immobilie ab. 

 Anwendung gemäß § 182 (BewG) bei:

  • Mietwohngrundstücke
  • Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt.

Sachwertverfahren-Immobilienbewertung

Sachwertverfahren:

Das Sachwertverfahren betrachtet den sogenannten Substanzwert und den Bodenwert. Es kommt eher zum Einsatz, wenn die Eigennutzung zum Tragen kommt und Vergleichswerte eher nicht vorliegen. Besonders in ländlichen Räumen fehlen oft Angaben zu Mieten oder die Objekte sind auch oft von einer gewissen Einzigartigkeit gekennzeichnet (Burgen, Villen, etc.)   

 Anwendung gemäß § 182 (BewG) bei:

  • Wohnungseigentum (ohne Vergleichswert)
  • Teileigentum (ohne Vergleichswert)
  • Ein- und Zweifamilienhäuser (ohne Vergleichswert)
  • Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine keine übliche Miete ermitteln lässt.
  • Sonstige bebaute Grundstücke.

Hinweis:
Es steht dem Steuerpflichtigen frei, einen unabhängigen Gutachter mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens zu beauftragen. Wird anhand des Gutachtens ein geringer Verkehrswert ermittelt, unabhängig vom zuvor angewendeten Ermittlungsverfahrens auf den Wert des Verkehrswertgutachtens zurückgriffen.

Warum kann eine Bewertung durch das Finanzamt mit Schwächen behaftet sein

Wie jede Bewertung hat auch die Bewertung durch das Finanzamt Schwächen. In der Regel liegt das daran, dass Objekte in Kategorien eingeteilt werden und die entsprechende Nähe zum Markt ganz oder teilweise fehlt. Damit kann die Bemessungsgrundlage fallweise erhöht werden und es kommt tendenziell zu hohen Bewertungen.

Dennoch bewerten die Finanzämter nicht regelmäßig zu hoch. Vielmehr kann eine Fehleinschätzung durch Datenlücken entstehen. In diesem Fall kann ein Gutachten eine bessere Bewertungssituation herstellen und zu einem genaueren Ergebnis führen.

Steuervorteile für vermietete Immobilien und Mietobjekte jeglicher Art

Für vermietete Objekte entstehen generell steuerliche Vorteile. So werden bei der Berechnung der Schenkungs- und Erbschaftssteuer nur 90% des Verkehrswertes berücksichtigt. 10% können also steuerfrei vererbt oder verschenkt werden. Die Steuerbefreiung gilt für Mehrfamilienhäuser und vermietete Eigentumswohnungen gleichermaßen.

Fazit Bewertung von Grund und Boden – darauf sollten Sie beim Erben von Immobilien achten

Wer eine Immobilie erbt, sollte sich frühzeitig um die Klärung der Formalien kümmern. Dazu zählt auch die Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie. Denn dieser Wert ist notwendig, um die anfallende Steuerlast einer Erbschaft berechnen zu können.

Sollte der Wert der Immobilie den Freibetrag deutlich überstiegen, können Erbschaftssteuern entstehen, die zu empfindlichen Abschlägen beim Erbe führen können. Wenn Sie der Meinung sind, dass das Finanzamt einen hohen Wert ermittelt hat, können Sie noch rechtzeitig aktiv werden.

Daher sollte im Vorfeld geprüft werden, welchen Wert Ihre Immobilie hat. Wenn das Finanzamt den Verkehrswert Ihrer Immobilie festlegt, haben Sie nur einen Monat Zeit, um ein alternatives, rechtsgültiges Gutachten anfertigen zu lassen. Denken Sie daher an die individuellen Fristen, sollten Sie ein Erbe erhalten haben.

Gerade wenn der Verkehrswert Ihrer Immobilie den Freibetrag übersteigt, kann ein die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens sinnvoll sein. Mit eh. tax können Sie sich auf einen Experten im Bereich Erbschaftssteuer verlassen. Sie erhalten alle notwendigen Informationen und werden umfassend informiert.

Denken Sie im Vorfeld daran, dass nur ein rechtsgültiges Verkehrswertgutachten eine zu hohe Besteuerung Ihrer Erbschaft verhindern kann. Zudem sollte dieses Gutachten in jedem Fall notariell beurkundet werden. eh.tax hilft Ihnen bei der Vermittlung eines Gutachters und klärt schon im Vorfeld bei etwaigen Unklarheiten auf. Vereinbaren Sie noch heute einen Beratungstermin bei eh.tax.

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